西沙SIERRA SEA劈價求生

新界區二手樓呻大鑊⁉️

發布日期： 2025年5月6日

「香港樓市已死？」這個問題在過去一直不斷被市場討論，上個月，我曾預告多個新盤將會以低於1萬元的價格開盤，新鴻基地產（00016）旗下西貢十四鄉大型項目「SIERRA SEA」早前公布首張價單，折實呎價最低僅9,499港元，不僅創下新界東近10年新盤開價新低，更比同區二手樓平足32%。可見，發展商用行動給出答案──「港樓必須劈價求生！」

（圖片來自網絡資源）

💡SIERRA SEA的背景規模

在關稅戰的影響下，發展商減緩了推盤的速度，市場對大型新盤的關注度上升。新地開發的西沙SIERRA SEA正式公布價格，成為關稅戰爆發後首個開價的新盤。為了搶占市場，發展商仍以低價策略推出首批158個單位，折實平均呎價為10,398元，創下近11年的新低。

SIERRA SEA是新地耗時廿幾年心血打造的項目，這也是新界地區25年來最大規模的私人住宅項目。據悉，此項目預計將提供約9,700個住宅單位，並且為了推進建設，新地已經支付了近200億元的補地價。這樣的巨額投資不僅顯示了新地對於未來樓市的信心，也讓這個項目在市場上倍受期待。

市場反應：關稅戰影響下，發展商減緩推盤速度
西沙SIERRA SEA：新地公布價格，首個關稅戰後開價的新盤
項目規模：SIERRA SEA為新界25年來最大規模的私人住宅項目
巨額投資：新地已支付近200億元補地價，顯示對樓市信心

💡價格策略與市場反應

新地副董事總經理雷霆在記者會上坦言，SIERRA SEA定價參考同區馬鞍山「雲海」二手平均呎價14,000元，首批單位折實呎價9,499元至11,126元，最平單位不足萬元，與二手市場價差高達32%。這一價格策略可謂是精準而果斷，面對當前的市場環境，降價成為了去貨的唯一出路。儘管新地提到未來可能會有條件加價，但考慮到市場上仍有大量供應，實際加價的空間將會受到限制。

值得關注的是，SIERRA SEA只是十四鄉項目的第一期，整個項目總供應達9,700伙，相當於每年全港新盤供應量的三分之一。業界人士形容：「這不是推盤，而是去貨！」

定價參考：SIERRA SEA定價參考馬鞍山「雲海」二手平均呎價
折實呎價：最便宜單位不足萬元
市場價差：新盤價格與二手市場價差高達32%
市場影響：項目相當每年全港新盤供應量的3分之1

💡新盤與二手樓市場的關聯

根據中原地產的統計，截至去年12月，按2016年及以後推出的新盤數據，市場上仍有18,873個未售出單位。這其中，五大發展商即：長實（01113）、恒地（00012）、新世界（00017）、新地（00016）及信和置業（00083）的貨尾量按年增加了7.2%。新地的貨尾量更是佔據了最多的份額，這顯示出市場上的去貨壓力不容小覷。

更嚴峻的是，新地近年重倉新界，除十四鄉外，尚有元朗YOHO系列、屯門NOVO LAND等巨盤待售。若銷情不佳，資金鏈將承受巨大壓力。

在這樣的背景下，新界區的二手樓業主們也需要自我調整策略。面對新盤的強勁競爭，二手市場的業主們也不得不考慮降價以吸引買家，這進一步增加了市場的流動性。

貨尾量增加：五大發展商的貨尾量按年增加7.2%
新地份額最大：新地的貨尾量佔據最多份額，顯示去貨壓力大
二手樓業主策略調整：二手樓業主需考慮降價以應對新盤競爭
市場流動性增加：降價策略進一步增加了市場的流動性

💡未來推售的信心與策略

新地副董事總經理雷霆表示，這個項目在眾多期待中終於開價，他形容此次定價為「夢寐以求價」。該價格參考了同系的雲海，且相對吸引，未來將根據市場反應推出更多優質單位。他相信，隨着後續推售將有提價的空間，對於該項目充滿信心。

雷霆還透露，集團在西沙GO PARK及西沙路的擴建工程已投入超過60億元。隨着項目其它階段的完工以及配套設施的發展，未來的資金需求可能會進一步增加。集團計劃將剩餘單位分多年逐步推出，對於樓盤的潛在價值，他充滿信心，認為有很大的加價空間。

推售計劃：將根據市場推出更多單位
擴建投資：已投入超過60億元於西沙GO PARK及擴建
單位推出：剩餘單位計劃逐年推出
加價空間：對項目潛在加價空間持樂觀態度

整體來看，SIERRA SEA的推出標誌着香港樓市的一個新篇章。雖然市場環境仍然充滿挑戰，但新盤的低價策略無疑為買家帶來了福音。對於那些希望進入市場的買家來說，這無疑是一個難得的機會。

隨着市場的調整和供需關係的變化，未來幾個月內，我們將會看到更多新盤以低價吸引買家，這將可能成為香港樓市的一種新常態。而業主們也必須靈活應對，以便在這樣的環境中保持競爭力。

總之，西沙灣SIERRA SEA的開盤不僅是一個樓盤的誕生，更是一個時代的轉變。面對新的市場動態，樓市各方都需要重新思考自己的策略與定位，以迎接未來的挑戰與機遇。

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