《簡樸房條例》到底是政策循環
還是香港舊樓市場重新定價契機
發布日期： 2026年4月27日
「《簡樸房條例》推行後短短時間已引起市場多角度討論。政策層面，房局局局長何永賢早前表示，生效至今已接獲約過千份住宅單位登記申請，涉及約5千多個分間單位，其中油尖旺登記最多。按此數字，政策似乎正進入一個『逐步落地』的節奏；但同時，市場亦不乏不同聲音，當中包括「最終可能會回收」的評論。至於這些評論是否成立、政策是否必然朝某個方向走，現階段仍有討論空間。」
（圖片來自網絡資源）
政策是否已進入新階段？
根據香港房屋局局長何永賢早前提及，當局已接獲約1300份住宅單位登記申請，涉及約5557個分間單位，而其中油尖旺登記最多。這一輪數字至少反映兩件事：
- 市場對政策存在一定程度的理解與跟進；
- 分間單位相關持有人或使用者，可能正等待更多細則落實，同時亦可能在成本與收益之間作調整。
不過，申請量高，未必等同政策效果最終會呈現「正面單向」結果。申請只是流程的起點，後續仍涉及登記要求、房屋條件、租賃安排、以及市場對租金與估值變動的反應。換句話說，現時較明顯的是「政策正在運行」；至於「運行後的市場定價是否必然延續」，仍要視乎後續配套與實際執行尺度。
核心擔憂其實圍繞什麼？
市場上提到《簡樸房條例》最終可能回收，理由常被概括為「要符合政府要求」就需要增加劏房租金。若租金大幅上升，社會與租戶端或會出現不滿，進一步引發迫遷疑慮。單就邏輯而言，這種擔憂並非憑空而來，因為租賃市場的成本端若被上調，往往會透過租金、押金、分擔費用或合約條件向下游轉移。
然而，回收與否並不能只用單一假設推導。政策的目標、監管取向、過渡安排、以及針對不同單位的處理方式，都會影響最終走向。也就是說，「回收」作為市場敘事，可能更像是一種風險提醒或情緒表述，而非已被確認的必然結果。於是，這里比較合理的態度是：承認風險敘事存在，但不直接等同於政策結果已被寫定。
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簡樸房或形成「循環」？
有觀點認為，簡樸房可能不是一次性政策，而更像一個循環機制：在某個租金水平與估值框架之下，市場會重新評估「底層資產」的定價。舉例來說，假設某個簡樸房單位每呎收租50元，則一年租金可達一定水平；若買入呎價約6000元，則以租金估算可得約10厘的帳面回報。再者，在現時利率環境下，倘若能取得約10厘的回報，確實不乏人願意入市；而若進一步採用約7成按揭，經槓桿效應後，回報率甚至可能超過20厘。
然而，上述推算屬於市場常見的「估值—回報」簡化模型，並不涵蓋所有真實變數。租金是否能長期維持、空置率、維修成本、法規變動風險、以及租戶續租能力等，都可能令實際回報偏離理論值。即便如此，這個論述背後反映的，是市場對「回報率能否支撐估值」的高度關注。當資金對某類資產的回報預期重新建立，估值的下限也可能被推高，從而帶動更廣泛的價格參考。
底價推升的連鎖效應？
即使將回報假設由10厘下調，變成8厘，仍未必足以阻止交易意願。因為在利息與資金成本存在的情況下，市場是否願意承接某資產，很大程度取決於「現金流能否覆蓋成本」及「資產一旦被重新定價，是否仍保留可行的上行空間」。假設租金水平不變，資產估值會如何調整，市場往往會以回報率做對照。
若以推算方式理解：即使回報率由10厘下調至8厘，我相信仍會有人選擇入市。假如租金水平保持不變，相關資產的估值可能由每呎約6000元推升至約7500元；而當最底層、最殘舊的「簡樸房」舊樓，亦能依賴租金回報將估值支撐在約7500元的「底價」之上，其他相對條件較佳的舊型屋苑便可能以此作為基準（Benchmark）。
在這種情況下，底層價格上移，中層及高層的物業價格或亦會逐步形成連鎖反應，令價格形成「一環扣一環」的連鎖，繼而被共同推高。因此，《簡樸房條例》或非會導致「回收」的情況出現，反而可能成為香港舊樓市場重新定價的重要契機。
當然，上述仍屬推理與情景化假設。現實市場可能同時受成交量變化、政策修訂、以及社會承受力所影響。只是，若政策提供某種「穩定預期」，市場的情緒與資金配置就可能跟着改變，進而影響價格。
總結而言，《簡樸房條例》生效後的申請數字，至少顯示市場正在作出跟進；而「回收」論述則反映社會對成本轉嫁與租戶承受力的擔憂。至於簡樸房是否會成為循環機制、舊樓市場是否因此重新定價、以及迫遷風險是否會被放大，相信現階段仍有探討空間。
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