逆市「執平貨」收租回報仍可觀
發布日期： 2025年1月6日
以前有經紀跟我說：「Laurence，以前你不買樓沒有高追到，現在反而多了「執平貨」，你看市場看得好準！」隨之，許多人也詢問我：到底是否看好樓市？
較早前，我主理的利駿集團 （08360） 宣布將改名為「簡樸新生活集團」。顧名思義，其實和政府書報簡樸房有關。首先，它的租金穩定；其次，只要投入一些裝修便可賺取一些租金回報。而裝修正正和我們利駿集團本業相關，希望未來將更多地參與簡樸房的租賃及管理，以及裝修相關的市場，希望注入更多業務回饋股東。而我們近期斥資過億港元收購香港物業，不過這一決策背後，並非睇好香港樓市，讓我與大家分享一下背後的邏輯。
💡 為何最近斥資過億港元狂掃香港物業？
早前我們團隊積極進行物業投資，已經購買了幾個物業，其中包括位於香港仔田灣登豐街的兩個舊樓單位，這些物業的總價約為300萬港元。這幾個單位已經成功交樓，而且目前已經有幾位租客需要我們進行管理。
此外，我們還在太子區成功購得了一棟價值高達7000萬港元的物業，這對我們的投資組合來說是一個重要的增強。我們計劃在傳統的豪宅地段中，特別是在半山區，再進一步購入物業，以擴大我們的市場份額和增強資產組合的多樣性。前前後後，我們團隊在這段時間內已經掃入了約4億港元的物業，這充分顯示了我們對市場的信心以及未來發展的潛力。
雖然之前有經紀人曾告訴我，因為我在過去不曾購買房產而錯過了許多高點的機會，但現在情況卻有所不同，我反而有了更多「執平貨」的可能性。這位經紀人甚至讚揚我對市場的判斷能力，認為我能夠準確把握市場動向。除此之外，許多人也積極地詢問我是否看好目前的樓市走勢。實際上，我的看法並非如此樂觀，因為之前的樓價實在過於高昂，讓我根本無法進入這個市場。然而，如今樓價的回落，讓我終於有機會在自己可承受的範圍內購入物業。坦白地說，雖然我對整體樓市未來的發展並不抱有太多希望，但對於租金收入的潛力，我卻充滿了信心，認為這將是一個值得投資的領域。
💡 收租投資為何吸引？
這些物業的租金回報非常可觀。事實上，如果我們收購的物業沒有8厘以上的租金回報，其實是沒有必要進行投資的。目前香港的租金不僅未見下跌，反而出現上升趨勢，因此即使樓價有所回落，租金的穩定性和增長潛力令我們的投資更具吸引力。
如果你擁有一個物業，每年收租就能獲得8厘的回報，即使樓價真的跌了8%，也最多不過是當作沒有收過租金而已。實際上，樓價的下跌在租金方面是可以得到補償的。然而，假如樓價並沒有那麼快速地下跌，租金收入就會成為實際的收益。買樓可以每月獲得一定的現金流，用以支付生活費等開支。
💡 買樓要考慮的是：一筆過付清樓價（Full Pay）；還是按揭？
現在首期減少了，收租後的槓桿回報又再提高，假設以3成首期、7成承造按揭買樓，亦即是3倍槓桿，收租年利率為8%，槓桿收益在這個情況下即是24厘，再減去中間借貸成本，都有10幾厘的回報，相比一些收息股回報相當不俗。
💡 在股市與樓市的博弈中尋找高回報的投資策略
其實，收息股通常在股價低位時表現比較好，例如，建設銀行的回報率曾達到8至9厘，而低位的領展也曾經接近8厘。因此，在股價低位時，這些投資的效果與買樓相似。但現在是股票已經上升，樓宇的價格則仍在下跌，兩者之間的分別不言而喻。
我們的投資策略並不是單純地看好樓市的未來走勢，而是基於對租金市場的深入分析和對當前市場價格的合理評估。經過仔細研究，我們發現，隨着香港租金持續上升，透過收取租金，我們將能夠在回報上獲得更高的槓桿效益，這使得投資變得更加具吸引力和可行性。
💡 計劃先行 風險可控
在這樣的背景下，我們認為，制定一個明確的計劃和策略是至關重要的，因為只有在充分理解市場動態和風險的基礎上，才能做出明智的決策。因此，我們始終強調「計好數先好入場」的理念，確保在進入市場之前，我們已經對各種可能的情況進行了全面評估，這樣才能在不斷變化的市場中把握最佳的投資機會，實現可持續的增長和回報。
透過這些技巧，或許你將能更好地應對市場的挑戰，在逆市中，轉危為機。學會如何駕馭股市的複雜性，應該把握市場機遇，讓你的投資之路更加順利！讓我們一起把握這些難得的機會，實現資產的增值！
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